El 28 de enero de 2.014 se aprobó por los Estados miembros la propuesta de Directiva aprobada previamente por el Parlamento Europeo referente a las hipotecas sobre inmuebles destinados a uso residencial.

La Directiva en cuestión, efectuada a propuesta de un parlamentario español, aborda diferentes aspectos de la problemática hipotecaria, bien desde la información a recibir por el consumidor, contractual y precontractual, y con carácter previo a la suscripción de la hipoteca, la información a recibir publicitaria, el periodo de reflexión que puede tener el consumidor, antes de la firma y hasta siete días después, o bien el principio general que impone la Directiva en su art. 5 de las normas de conducta de los profesionales del sector crediticio de que los mismos deben «actuar de manera honesta imparcial, transparente y profesional, teniendo en cuenta los derechos y los intereses de los consumidores». En definitiva, la Directiva comunitaria pretende ser una norma que armonice la concesión de hipotecas en la CEE. Y dentro de este conjunto de disposiciones resalta lo dispuesto en el art. 18 quarter y su incidencia en el Derecho Español.

Según la Directiva Europea, y el anterior artículo citado, los estados tienen dos años para establecer normas que no impidan «que las partes en un contrato de crédito puedan acordar expresamente que la transferencia de la garantía o ingresos derivados de la venta de la garantía al prestamista basten para reembolsar el crédito». Es decir, permiten la dación en pago, siempre y cuando sea de mutuo acuerdo.

¿Y está dación en pago, va a suponer un adelanto legislativo en la normativa española? Pues la verdad es que no. Y así el art. 140 de nuestra Ley Hipotecaria permite igualmente la dación en pago en nuestro sistema hipotecario, exigiendo únicamente el consentimiento y acuerdo de ambas partes. Es decir, lo mismo que establece la Directiva Europea.

La mayoría de las hipotecas suscritas en España están sometidas al principio de responsabilidad ilimitada establecido en el art. 105 de la Ley Hipotecaria, al remitirse al Código Civil, en su art. 1.911, haciendo responder a los deudores con todos los bienes presentes y futuros, incluido el que establece la garantía hipotecaria.

Es por ello, que esta Directiva, en este aspecto de la dación en pago hipotecaria, no supone un adelanto o modificación normativa de nuestro derecho. Realmente lo que va a suponer es definir, armonizar, aclarar, y en definitiva proteger a los consumidores brindándoles la oportunidad de conocer las consecuencias de sus actos, y los riesgos que asumen al firmar una hipoteca.

La dación en pago de una deuda en España, fuera del acuerdo entre las partes, sólo se puede obtener en el procedimiento de ejecución hipotecaria establecida en nuestra Ley de Enjuiciamiento Civil, que determina que para el supuesto de que la subasta del bien quede desierta, la entidad crediticia –acreedor- tiene la opción de adjudicarse el bien inmueble, a cambio de la totalidad del principal, intereses y costas debidos, o el 50%, 60%  y  70% dependiendo de los casos, del valor de tasación. La primera opción que establece la Ley de Enjuiciamiento Civil es propiamente una dación en pago, ya que el deudor queda completamente liberado de la deuda. Sin embargo, en la práctica judicial, este supuesto sólo se produce cuando el valor del bien es muy superior al dinero debido, generándose igualmente injusticias igual de sonoras, ya que por cantidades pequeñas se pueden adjudicar bienes inmuebles de un valor muy superior. Esto se debe a un problema que ha sido recurrente en los tribunales de España: El sistema judicial de subastas no es adecuado para introducir en el mercado, a precios razonables, los bienes que son la garantía del crédito hipotecario. Y en esta cuestión sí incide por primera vez en nuestro derecho, lo establecido en el art. 18. Quarter, nº 5, ya que establece que los «Estados miembros se dotarán de procedimiento o medidas que permitan lograr que, en caso de que el precio obtenido por el bien afecte al importe adeudado por el consumidor, se obtenga el mejor precio por la propiedad objeto de ejecución hipotecaria».

Este precepto sí va a obligar a nuestro Estado a acometer una reforma en profundidad de la venta de inmuebles en pública subasta, lo que al final redundará en beneficio del deudor, que verá como su propiedad ya no es adjudicada por valores irrisorios, al haber quedado desierta su subasta. Y para el supuesto de que no se acometa la reforma, la propia Directiva en su art. 24 permite sancionar al Estado, y lo que es más llamativo, se abre la opción –en base a nuestro Derecho- de repetir por los perjuicios causados al propio estado, por su normal o anormal funcionamiento.